ワース宅建塾水曜コース 法令上の制限④

今日で法令上の制限も4回目を迎えました。ゆっくりとしたペースで進んでいるため、まだ、ここをやってるのと思いそうですが、受講生の方々の理解が深まることが大切です。最悪補講をしてでもこのペースで最後までやり抜きたいと思っています。

今日は建築基準法の全体像を把握し、単体規定をまずは学習。次いで集団規定の中の用途制限、建築基準法上の道路について勉強しました。

宅建塾月曜コース 権利義務で5時間

ワース宅建塾月曜コースもいよいよ終盤。

少人数ゆえの利点でもあるが、講義中の質問を受け付けているため、予定よりも進行スピードがかなり遅い。

なんとか取り返さないと終わらない。とはいえ、質問なしというわけにもいかず、正規の時間数よりも大幅に拡大しての講義を続行中。

よその教室ではあり得ないかも。

そんなこんなで、今日は拡大授業を慣行。

連帯保証にはじまり、物権変動の対抗要件、不動産登記法、債権譲渡、債権の消滅事由、賃貸借契約を学びました。

次回の月曜日は祭日のため、1日の火曜日に開催します。次回が月曜コースの最終日です。

 

報酬額告示 ここにご注意を!

先般の筑紫支部研修会終了後、参加者のお一人から受けた相談で、後日、こんなことが分かりましたので、お知らせします。

宅建業者の皆様、くれぐれもご注意下さい。

相談内容は、相続物件の遺産分割協議後の持分売買について、それぞれが400万円以下になった場合の仲介手数料は今回の報酬額制限告示の変更に該当するのかとの質問。

これについて、福岡県の建築指導課、九州地方整備局、国土交通省と各機関から問い合わせが行われた結果が、当方に届きましたので、その内容について、シェアします。

共有持分を売却するケースの場合は一戸の建物、一筆の土地を前提として手数料を算定するため、持分をそれぞれに売買したとしても全体としての価格が400万円を超える物件であれば、例えば持分が各200万円であっても報酬額の上限は変更後の18万ではなく通常の計算式による報酬しか請求できないとの回答でした。

例えば相続された土地(例えば1200万円)を4人で共有した場合に、4人が別々に持分を300万円で売却した場合、それを仲介した不動産業者が受け取ることのできる手数料はそれぞれの売主から「各10.5万と消費税」となります。

つまり、報酬額告示の変更で今回第7が追加され、第7に該当するものについてのみ上限を18万円とするという考えですが、共有持分を売却する場合は、第7に該当せずこれまで通りの規定である第2によるというものです。

 

くれぐれもお間違いのないように!

ワース宅建塾水曜コースに新入生

ワース宅建塾水曜コースは今回が「法令上の制限」の3回目。開発許可制度を中心に勉強しました。

今日から新たに女性1名が参加されました。

すでに終わっている「宅建業法」や「法令上の制限」のはじめの部分については録音データで勉強してもらうことに。

今からでも遅くはないので何とか合格に向けて頑張ってもらいたいと思います。ワースが全力でサポートさせていただきます。

筑紫支部定期業務講習会(第1回)

 

この4月開講の筑紫支部定期業務講習会が13日に開催され、媒介契約書、重要事項説明書について話をさせていただきました。募集定員を超える申込みがあったとのことで、担当の役員の方も喜んでおられました。

媒介契約書の項では4月1日施行のインスペクション関連規定との関わりを中心に説明。また、1月1日から変更となった報酬額の国土交通大臣告示について、売主にとってはこれまで以上に負担が増えることから、媒介契約の段階で充分に説明し、了解を得ておく必要があることを説明しました。

重要事項説明書については、具体的な内容に入る前に、重要事項説明書を業者としてどのように捉えるべきか、義務として捉えるのではなく、信頼を勝ち得るためのツールと捉える必要があること、また、見えない仲介業務を見える化させ、信頼を勝ち得るためのツールと考えることが大切であることを説明しました。

また、3月30日に発表された福岡県津波災害警戒区域の指定をうけ、重要事項説明書にどう記載し、どう説明するべきか、ホットな内容についても説明させて頂きました。

参加された業者さんのお一人から、

「今日も有意義な講義ありがとうございました😊あっと云う間の2時間でした!
息子とも共有したいので、資料を頂戴出来れば幸いです。宜しくお願い致します🙇🏻‍♂️」

とのメールを頂戴しました。参加の皆様に喜んで頂けるのが活力になります。

ワース宅建塾水曜コース

今日のワース宅建塾は宅建業法の残していた過去問を全て解説しました。8種制限、報酬額制限、監督処分、罰則、住宅瑕疵担保履行法の分野です。

また、法令上の制限では都市計画制限について勉強しました。

ワース宅建塾水曜コース 法令上の制限スタート

水曜コースは今日から「法令上の制限」に入りました。50問中8問出題される科目。暗記科目といわれるだけあって、受験生泣かせ。日常生活に馴染みが薄い内容なだけに面白くないと思われやすいようです。

そこで、ワース宅建塾では、この科目をも楽しく学んでもらえるよう、実生活に近づけた話を心がけています。

受講生の皆様には全問正解をめざして頑張ってもらいたいと思います。

因みに、今日は都市計画区域の指定、11の都市計画の内容、都市計画決定のプロセスなどについて勉強しました。

ワース宅建塾月曜コース 権利義務第4回

権利義務の4回目。

今日は法定地上権からで、法定地上権に関する判例を中心に学習。また、根抵当権や留置権、先取特権、質権と全ての担保物権を勉強しました。

連帯債務では絶対効と相対効、中でも負担部分型の絶対効について学びました。また、保証債務の性質について、附従性、随伴性、補充性等々について学びました。